编辑：实际上，地方政府与开发商是这类“旧城改造”的最大受益者。国土资源部负责人本月7日在全国国土资源工作会议上披露的数据显示，去年我国的土地出让金总额高达2.7万亿元，同比增幅达70.4%。像大连这样的二线城市，其去年的土地出让金收入也已突破1000亿元，跻身全国前三名，难怪有读者质疑其“旧城改造”。对国内土地市场如此疯狂的“盛宴”，近来舆论质疑声不断，有媒体追问，土地出让金缘何能在“最严调控年”里创下新高？巨额的“卖地”进账如何使用？地方的“土地财政依赖症”是否会进一步加剧？您怎么看这些质疑。

　　杨志勇：“最严调控年”土地出让金创新高，直接源于人们对未来房地产价格仍会高企的预期。地方政府没有动力降低地价。降价意味着地方政府财富的缩水，也意味着地方政府“卖地”将不再那么顺利。买涨不买跌，决定了地方政府为了持续获得土地收益，必然会采取不断抬高地价的做法。地方政府之所以能够做到这一点，是因为地方政府是土地供应的垄断方。利用垄断优势，地方政府可以通过调节供地节奏，实现地价不降反升的目标。

　　卖地收入中除了用于补偿成本外，相当一部分用于公共服务，但也不可避免地出现一部分使用效率不高或没按照规定合理使用的问题，例如，保障性住房投入不足就是一个突出问题。

　　如果不完善现行财政体制，地方“土地财政依赖症”仍是不可避免的。而且，即使调整了财政体制，地方财权和财力都有了明显的增加，如果不改变当今的国有土地事实上的地方所有制，地方政府仍然不会放着资源在身边而不去动用。

　　编辑：无论城市还是乡村，其土地资源都是有限的，寅吃卯粮式的土地财政肯定不利于一座城市、一个国家的可持续发展，也对不起子孙后代。老城往往因其位于城市的黄金地段而受垂涎，而遭拆毁或肢解。您认为该如何扭转这种现状？国家应做哪些制度及政策方面的调整与安排？应如何利用财税杠杆来遏制地方政府的卖地冲动，使老城的城市功能得以完善而不遭劫难？

　　杨志勇：如果城市规划是在充分尊重民意的基础之上进行的，旧城被毁的可能性将大为下降。国家应该做的是如何有效保护个人财产权利。国家不能仅仅因为要土地开发，就让旧城居民特别是祖居旧城者搬走。国家要出台有关制度或政策，防止以“实现公共利益”为借口实则为了牟利的拆迁行为。

　　关于旧城改造，一直有两种不同意见和做法。一是保留老城，另建新城。实践中也有例子，如云南大理。但现实中更多的是另一种做法，拆旧城，建新城。这种做法成本相对较低，但也带来了很多负面影响，特别是不尊重个人财产权利的做法，对市场经济的进一步发展也是不利的。

　　应该建立健全分税制财政体制，让地方政府有与其事权（支出责任）相对应的财权和财力。这样，地方政府卖地冲动将大为减少。还应该健全个人财产权利保护制度，这样即使地方政府有卖地冲动，也难以野蛮拆迁。

　　土地财政是不可持续的。地方政府应该建立起具有稳定收入的可持续的地方税体系。和世界上许多国家一样，地方财政在一定程度上是土地财政，但土地财政收入不应是卖地收入，而应是与房地产相关的税收收入。