美国4月份新屋和成屋销售数据靓丽，新屋和成屋销售环比分别实现14.8%和7.65%的增幅。但应该注意，一场新的地产危机正在不远的将来。美国著名房地产市场调查机构RCA发布的报告显示，今年第一季度美国银行业持有的商业地产抵押贷款违约率已达1992年以来的最高水平。商业地产市场加速恶化的趋势很可能成为美国新一轮金融危机的引爆点。

　　对美国房地产市场来说，商业地产是一个潜在的危机源。商业地产危机的酝酿和发展滞后于住房市场危机。商业地产市场在2007年10月达到繁荣的顶峰后，在2007年末初现疲态，房价开始下跌，新增贷款规模缩减；至2008年第四季度商业地产贷款违约率急升；2009年迅速恶化，价格急转直下，市值损失约4成，违约率、空置率连创新高，这一趋势延续到了2010年。据穆迪公司提供的数据，截至今年3月，美国商业地产价格与2007年10月的最高峰相比，已经累计下跌了42.1%，而今年第一季度美国银行业持有的商业地产抵押贷款违约率达4.17%，高于去年第四季度的3.83%；违约抵押贷款总额为455亿美元，较去年第四季度增加了37亿美元。

　　美国的商业地产包括零售物业、办公楼、公寓、旅馆和工业设施如仓库等，市场规模6.7万亿美元，与商业地产业相关的债务总规模约3.5万亿美元，其中1.7万亿由银行持有，0.9万亿为商业地产抵押债券的抵押物，0.9万亿由其他投资者持有。总体来看，为商业地产融资的主要是地方性的中小银行，而且其抵押贷款证券化的比重远低于住房市场。

　　2010年大规模商业地产危机随时可能爆发。一方面，穆迪商业地产价格指数显示，与2007年的峰值相比，美国商业地产价格迄今已下跌41%。而且，从目前的情况看，商业地产价格下跌的趋势还没有逆转的迹象；另一方面，商业地产相关债务的违约率要到2012年达到峰值。从目前到2012年，有价值1.4万亿美元的商业地产贷款将到期，其中有大量贷款为2007年所贷，而当时正是有毒资产最严重的时期。

　　可见，未来数年都是商业地产的高危年份。2010-2013年中将有约2万亿美元的商业地产抵押贷款到期，相当于过去15年之和。如果没有有效措施，未来4年银行的损失可能高达4300亿美元，并引发就业、银行、财政等一系列连锁反应，进而严重拖累美国经济二次探底。

　　一是加速中小银行倒闭。事实上，由于商业地产贷款的特点，商业地产风险