在本轮地产调控中，提出了要加强对房地产开发企业的融资监管。几十家房企的上千亿再融资计划正苦苦等待审批。面对内地信贷不断收紧的局面，地产商们正集中通过海外发债的方式筹措资金。国际评级机构穆迪统计，上周，佳兆业、恒盛地产等多家房地产开发商宣布了计划发行合共约20亿美元高息债券，为其在中国持续的房地产热潮当中提供需要的流动资金发展业务。

　　穆迪认为，地产商海外融资，可能会影响当下的房地产调控效果。

　　独立经济学家谢国忠对本报表示，地产新政可能会带来短期影响，但无法解决根本问题。控制泡沫的最有效措施是，提高利率，直至高于预期的通货膨胀率；同时提高银行的资本要求。

　　新政收紧信贷，海外融资破局

　　内地地产商正集中通过海外发债的方式筹措资金。

　　雅居乐地产本周公布了海外融资计划，市场人士预计其融资规模也在5亿美元上下。

　　而在上周，佳兆业、恒盛地产等多家房地产开发商宣布了计划发行合共约20亿美元高息债券。如此一来，几大内地房地产企业在海外发行的高息债将高达25亿美元左右，折合人民币约为170亿元。

　　银行贷款是房地产商的主要融资渠道，但这条渠道暂时被堵住了。

　　国务院17日发出的通知要求，加强对房地产开发企业购地和融资的监管。通知要求，商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理。对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。

　　通知指出，国土资源部门要加大专项整治和清理力度，严格依法查处土地闲置及炒地行为，并限制有违法违规行为的企业新购置土地。房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利。通知强调，严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务。国有资产和金融监管部门要加大查处力度。

　　值得一提的是，4月20日，人民银行公布了一季度金融机构贷款投向统计报告。报告结果显示，一季度基础设施行业中长期贷款增速回落较快，房地产行业贷款继续保持高位，同比增长4成，同时，外汇贷款持续快速增长，同比增长达73.8%。

　　数据显示，一季度房地产开发贷款新增3207亿元，季末余额同比增长31.1%；个人购房贷款新增5227亿元，季末余额同比增长53.4%。

　　短期内都不会“去杠杆化”

　　分析人士指出，由于房地产开发商的销售强劲、现金流充裕，因此开发商短期内都不会“去杠杆化”，同时大部分开发商会继续通过借贷来支持其未来增长。

　　在地产新政出台前，金地集团(600383,股吧)于4月13日公告，拟定向增发不超过4亿股、不低于12.4元，净募集资金48亿元。

　　据统计，目前两市共有44家房企有上千亿再融资计划静候证监会审批，融资方式包括发债、增发、配股。来自WIND信息显示，这些再融资计划中，自2009年以来拟通过增发融资的上市房企就有37家，其中19家的股价已低于拟增发价，占拟增发房企数量的51.35%；涉及融资额达598.07亿元，占融资总额的比例达78.86%。

　　其中，保利的96亿元再融资已获得国资委同意。4月18日，保利地产(600048,股吧)发布公告称，公司实际控制人中国保利集团公司收到国务院国有资产监督管理委员会批复，同意公司本次非公开发行及保利集团以现金认购公司非公开发行股份的方案。4月20日，保利地产召开了股东大会。会上，保利地产向大股东保利集团在内的不超过10名特定对象增发不超过7亿股的议案获97%以上的高票通过。

　　A股两市房地产板块共有70多家企业已经陆续发布年报，统计数字似乎更能说明开发商短期内都不会“去杠杆化”。

　　A股两市房地产板块2009年累计实现净利润逾291亿元，比2008年的195亿元增长49%；但与此同时，至去年底负债总额却达到5333亿元，比2008年底的3790亿元增长40%。从负债增长的情况来看，保利地产负债合计629亿元，同比增加了249亿元；其次，金地集团和万科(000002,股吧)分别举债387亿元和922亿元，同比增加了140亿和118亿元。

　　港股亦然。已公布年报的11家内房股负债总值共计3685亿元。其中，负债总值最高的是中国海外发展，约636亿元；增幅最大的是世茂房地产，89.84亿元的负债总值同比增长106%。

　　开发商手上有钱考验新政执行力度

　　穆迪认为，开发商利用债券发行所得来增加流动资金，持续增加其土地储备，均可能会影响政府为土地拍卖价的升幅降温而做出的努力。

　　“政策可能会带来短期影响，但无法解决根本问题。”独立经济学家谢国忠接受记者采访时表示，去年楼市销售火爆，使开发商资金压力不大，控制泡沫的最有效措施是提高利率，直至高于预期的通货膨胀率，同时提高银行的资本要求。

　　在谢国忠看来，之所以会出现很多人炒房地产，有多种因素，其中一个很重要的因素就是目前的利率过低。如果利率吸引力不是很强的话，房地产出现泡沫的几率是非常大的。中国现在就面临着这样一种局面，如果不解决负利率的问题，很难根本改变房价高企的现状。

　　但银河证券分析师丁文认为，近期地产调控政策频出，他认为对打击投机性需求效果明显，房地产交易量有可能陷入萎缩，随着交易量的萎缩，房价可能出现调整。

　　丁文表示，本次地产新政是一套组合拳，先开始时二套房首付50%，如果还没有抑制，就可能出台物业税。

　　值得注意的是，昨天有媒体报道说，物业税在4个城市的试点已获得国务院批准。其中重庆、深圳、北京三地将先期推出，而上海试点将延迟至世博会之后。在4地试点后，物业税将向全国范围内推广。

　　据称，物业税试点原则上将采用累进制，也就是说按照户型从小到大累进增加税收。持有户型较小的住房的人相应缴纳的税收也较少，而大户型商品房持有者将缴纳较高额的税收。

　　而征收比较容易操作的是，针对第二、第三套房为主，准备这么做。可操作的办法，对第二或者第三套房子，相应收取百分比的税务，短期内来抑制房地产。

　　对此，谢国忠认为，政策在执行过程中，往往是上有政策下有对策。另一方面，他还担心，一旦调控效果显现，影响到经济增速时，房价调控政策是不是又会放开。
 
　　“中国要从房地产泡沫中‘软着陆’就得稳步提高利率。”谢国忠说，如果可能，2010年上调2个百分点，2011年上调3个百分点，2012年再上调更多。这一轨迹不会使泡沫破裂。但它会防止真实利率更进一步下降。在将来某一点上，真实利率会缓缓提升，慢慢控制住投机。真实利率不再进一步下跌，会阻止通胀预期的加速，由此阻止通胀加剧。