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| 美国房市“冰河期”仍在延续 |
| 作者：佚名 来源：本站原创 点击数： 更新时间：2011年07月28日
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美国经济初显复苏迹象，但美国房市迄今仍未解冻，还处于深度低迷之中。上世纪90年代至本世纪初，美国房市一直平稳发展。2005年和2006年骤然大幅上扬，成为泡沫期。2007年陡然下降，此后房市呈现一片萧条景象，堪称“冰河期”。
其表现为：
美国房价持续下跌。2010年下滑5.5%，并且波及前段时期在房灾中幸免的城市。例如西雅图原本受房灾影响不大，许多经济学家为此流露了乐观情绪，去年却成了美房价暴跌的重灾区之一，同2007年该地区房价高峰相比跌落了31%。今年美国第一季度房价比上季度下降3%，比去年同期下降8.2%。美经济学家指出，如此大的房价跌幅是2008年底以来的第一次。美联社在前不久的报道中说得更具体，今年2月至3月全美20个城市中有18个城市房价出现下降，其中有12个城市房价跌至住房危机以来的最低点。全美范围的房价指数连续第8个月下降。有的地区房价跌幅惊人。据全美地产协会数据显示，大纽约地区单独房房价与2006年高峰时相比下降幅度近20%。
房屋销售跌入近年来的低谷。2010年美国房屋销售总量为360万幢，比2009年下降了12%，比2005年房市繁荣期下降了50%，比2000年下降了33%，市场普遍认为，销量下降达到近年来的最低点。美国住房销售量锐减深刻地反映了民众经济拮据，购买力严重疲弱的现状。
美国居民房屋拥有率近年来在持续下降。据美国人口普查局去年统计数字，拥有住房的美国人与2005年第一季度相比，少了将近300万，当年住房拥有率曾达到69.1%，2010年第三季度降至66.9%。近年来，一些老年人为节省开支，采取与其他人拼着合居；青年人过去二三人合居一屋，现为四五人共住一套。凡此种种，使房屋销售市场萎靡不振，目前租房市场好于房屋销售市场。房地产市场崩溃以来，近300万家庭加入到租房者行列之中，美国已形成浩大的近3800万家庭的租房族。
“法拍屋”为棘手难题
所谓“法拍屋”，就是购房人因丧失偿还房贷能力，所购房屋被贷款银行收回，然后由银行拍卖此类止赎房屋。据瑞士瑞兴银行在2009年初做出的估计，从2006年到2009年初的三年里，美国已有500万个家庭因“按揭贷款违约”而进入“房屋止赎”。根据有关统计，2010年美国银行发出287万套止赎房屋的通知书，还新收回“法拍屋”105万套，超过2009年的91.8万套。
美国许多州“法拍屋”数量高企。内华达州“法拍屋”的比率连续四年占据全国第一，平均每11幢房就有1幢被法拍；亚利桑那州居第二，平均17幢房就有1幢被法拍；佛罗里达州紧随其后，平均18幢房就有1幢被法拍；美国第一大州加利福尼亚州，“法拍屋”大量出现，每25幢中就有1幢须法拍。大量的“法拍屋”被推到房屋市场上，严重冲击房屋市场价格，一般低于市场价格的三成。“法拍屋”在房屋市场占有相当的销售份额。2010年佛罗里达、密歇根、佐治亚、爱达荷、俄勒冈、弗吉尼亚和科罗拉多等州，“法拍屋”销售量占当地住房总销量的四分之一以上，内华达州占到57%以上，居全国领先地位。美联储有关专家称，美国房地产止赎危机到2012年底都不会平息，预计美国止赎房产的数量今年将增加225万件，2012年前再增加200万件。据最近全美地产协会经济专家表示，全美每5幢销售的房屋中就有2幢是被迫销售，或者是法拍，或者是短售。这些房价比正常价格要低20%左右。大量存在的“法拍屋”，充分反映了还有大批民众无奈放弃止赎房屋，同时对正常房市价格构成巨大的冲击，对新房开工也给予沉重压力，使房市回归到正常状态则非常困难。
“法拍屋”大量存在，使美国待售房数量激增。据房产销售专家认为，健康的房市房屋销售存量一般为半年左右，目前美国待售房在16个月以上，有些地区超过两三年，大批房屋积压、待售。“法拍屋”多寡成了美国房市的风向标，也是美国房市的棘手难题。
房市复苏步履艰难
当前美国房市由于房价处于或接近于最低点，加上房贷利率较低，开始吸引购房客和投资者。有的购房者嫌贷款要求太高、手续复杂，便凭借自己的经济力量，在房屋交易中付全部现款买房的现象增多。据统计，2010年有28%的房屋交易中为全部现款买房，而2008年10月统计此数据的比率仅为14%。在佛罗里达州的迈阿密，有的地区现款买房的人占了全部交易量的一半以上，而在2006年仅占13%。特别是富人购房增多。去年，百万豪宅的销售在20个大城市地区都有所上升，高端房屋的销售上涨平均达18.6%，而其他价格的房屋销售量却在减少。这从一个侧面反映美国房市的真正复苏尚需时日，步履是艰难的。
美房市回暖主要取决的因素，一是整体经济复苏要加强，目前还处于复苏的脆弱阶段，只有稳步发展，广大民众才能广泛受益，家庭收入有所稳定和保障，才能让房市进入正常状态。二是高失业率必须降下来，目前失业率还在8%—9%的高位。最近，美媒体称，联邦政府刺激经济计划将结束，全美各级地方政府在2012财政年度内将大幅裁员，可能高达45万人，比本财政年度裁员人数多出15万，这为美降低失业率带来更艰巨的任务。三是目前房产税较重，使一些购房者望而却步，甚至使已购房者，因房产税重弃家外迁美国各州房产税率不一 。
美国房市呈深度低迷态势，普遍认为还要维持两年时间，美国财长盖特纳称房市复苏还需要数年时间。此外，美国房市的复苏，将在各地区不平衡地出现。房产分析师认为，只有创造更多就业机会的更强势的经济，才能最终驱动房市反弹。
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