北京房价结构性松动 楼市成交锐降

    中国证券报记者近日走访北京部分楼盘发现，“京十五条”实施一个多月来，房地产市场交易冷清，尽管城区房价仍未松动，但京郊房价出现下滑迹象。业内专家认为，通过控制价格难以实现供求平衡，调控的重点应放在割断炒房资金链条和增加普通商品房的供给上。

    楼市成交锐降

    中国证券报记者在北京多个楼盘销售现场看到，过去熙熙攘攘的排队购房大军被三三两两的看房者取代。在一个位于南二环、将于下周六开盘的楼盘，300套房源目前排队拿号的购房者也就300人多一点。在南二环附近的一个新盘，房屋均价为每平方米40000元，较前三期的开盘价变化不大。1月开盘的某通州楼盘，看房的人虽多，但符合购买条件的少，因此成交量下降不少。

    二手房方面，几家房屋中介的工作人员告诉中国证券报记者，目前二手房市场也比较清冷，各户型成交量都有所下降，环比降幅达20%至30%。“来看房的人少了。”某中介工作人员表示，尽管总量减少，但这之中“单纯看看的少了，炒房的少了，外地的少了”，现在来看房的基本都是确有住房需求且符合购房条件的。

    伟业我爱我家市场研究院数据显示，2月17日至3月15日期间，北京一手住宅成交3703套，环比下降45.1%，同比下降20.8%；二手住宅成交6618套，环比下降64.4%，同比下降45.9%。

    “相较去年同期和今年年初，价格涨幅和速度是得到了一定控制，但还没有明显下跌。”上述中介工作人员表示，城区住房需求依然旺盛。崇文门附近的二手房均价目前仍维持在每平方米35000元至38000元左右。

    另一方面，京郊房价出现了松动，有的楼盘祭出了不同促销手段。顺义一处新开楼盘，均价每平方米17000元。售楼人员称，由于是精装，且6月份要通地铁，因此不打算降价。但为了促销，推出了三套特价房，比总价便宜六万元。而位于通州的一个楼盘，今年1月开盘时报价每平方米20000元，目前降到每平方米17000元至18000元。

    而与购房市场相对应，眼下北京租房市场房源紧缺，量价齐升。“购房条件限制政策一出，投机性购房少了，但一些有刚性需求的购房者也被打压，因此转入租赁市场。”有中介工作人员表示。

    以崇文门附近租房市场为例，目前一居租价为3000元至4000元/月，较年初上涨了约10%，较去年同期上涨了约20%。石景山区的远洋山水亦如此，过去2500元/月左右的一居室涨到3000元/月左右，且通常1个月内就租出去了，十分火爆。

    上述中介工作人员表示，现在租赁市场的需求量总体还算平稳，但政策预期导致业主普遍对租赁市场看好，有的甚至“非理性要价”，推高了房租。

    应加大市场供给

    中国社科院城市发展与研究中心主任牛凤瑞认为，若交易量持续下降，开发商或因资金短缺被迫降价。而租赁市场价格上涨或提升持有两套房或以上家庭的出租意愿，从而增加租赁市场供给，平衡租房价格。

    但他指出，现行政策只改变了买卖双方的预期，中国房地产市场供求关系的基本面没有发生变化，价格涨涨落落是供求双方博弈的常态。自住型购房者有住房的刚性需求，因此不可能长期等待，价格一松动即可能出手。这时，交易量上去了，又刺激了价格的上涨。因此不要对价格下降期望太高。

    牛凤瑞认为，通过控制价格难以实现供求平衡，若只着眼于调整当前的供求关系，也容易给普通购房者增加负担。调控的重点，一方面应放在割断炒房资金链条上，因为个人资金倒房终究“泥鳅掀不起大浪”；另一方面应增加普通商品房的供给。否则，短期抑制住的住房需求将在未来某时期集中爆发，现在的冷清增加了未来的反弹能量，反而不利于房地产市场的健康稳定发展。（汪珺）

    地产投资下滑态势明确

    地产调控政策密集出台已对市场心理和成交造成了一定影响。3月以来楼市成交萎靡，价格继续盘整，土地流拍开始增多，这些现象似乎都预示着未来地产景气可能会下降，地产投资是否会因此而大落？分析人士认为，排除保障房的因素，如果成交持续萎靡，政策依然偏紧，地产投资可能会持续下滑。但地产投资熄火后，经济增长新的动力何在，可能是市场更关注的问题。如果目前的市场状况能够持续，则地产投资下降的速度会比较平缓，未来经济增长不会出现滞胀格局。

    新政出台使得市场预期发生了变化。一线城市成交大幅下跌。在实施限购的二线城市中，成交量也环比下跌了65%。整体而言，目前主要城市的成交水平与去年五六月大致相当。而价格方面，上涨态势基本得到遏制，但未出现明显的趋势性下跌。如果目前的成交量能够保持3个月左右，则未来价格下行的压力会加大。这不仅来自货币政策的累积效应，而且市场心理的叠加作用也会导致公司主动降价。从短期看，即使各地公布较为宽松的房价调控目标，价格上涨的动力已缺乏流动性的支持。

    从历史上看，销售增速和价格指数的走势基本一致。如果销售增速下滑至个位数，那么可以预期，价格下滑不会很远。另一个可以参照的指标是土地交易价格和房屋销售价格的关系，二者的走势高度一致。从目前看，土地流拍已经导致土地出让单价的下滑。在投资增长动力缺乏的情况下，地价下行必然拉低房价涨幅。不过，市场的变化难以预测。正如去年4月出台调控政策之后，市场盘整只持续了两个多月，随之又开始了量价的非理性上涨。我们认为，从政府的决心，经济所处的阶段和外围环境看，地产再度非理性火爆的概率较小。

    在下行阶段无疑应关注销售、价格等先行指标。而投资、新开工等指标具有一定的滞后性，虽然从2月数据看，新开工面积增速和土地购置面积都出现了明显的下滑，但地产投资的增速下滑并没有超出预期。除了去年末以来的保障房因素，我们认为更多的是开发商采取了较为谨慎的态度，以存量投资的增长取代增量投资。如果景气持续下滑达3个月以上，则地产投资进一步的下滑可能在年末更加明显。

    另外，值得思考的是保障房建设的完成力度。如果简单计算，今年完成1000万套保障房，按照每套房面积60平方米计算，那么总面积就达6亿平方米，相当于去年全部住宅销售的85%。如果再打个五折，按照总面积3亿平方米算，那么带动的增量投资额达4.5万亿元，已经接近去年全年的总和。保障房的完成情况还需要及时跟进，不过地产投资增长在今年可能更多地要看保障房建设的力度和进度。

    总之，地产投资下滑的态势基本明确，但到底能回落多少，还需要看销售状况。如果能够保持目前的交易量，则地产投资可能会缓慢下行，而对经济增长的负面影响比较有限。如果销售下滑出现断裂式情况，则市场心理的转化将导致地产投资的明显下滑，这样难免出现经济滞胀的格局，而这也将是市场面临的最大挑战。（中证证券研究中心 张泰欣）