这个十一黄金周,对于上海楼市而言,或是一个分水岭。
一波在2008年以来聚集的刚性需求释放了之后,12日,易居中国提供本报的监控数据显示,10月第一个交易周共成交29.49万平方米商品住宅,这是2005年以来（除2008金融 危机之外）,同期最低水平。
易居中国分析师薛建雄指出,上海楼市半年多的高潮之后,将进入长达半年的休整期,楼市从供不应求转向供大于求,四季度将出现“有价无市”局面。
市场正在犹豫之时,地方楼市调控政策已经开始上马,10日上海银监局在近日下发的《关于进一步维护上海银行业良好竞争秩序的通知》中再度强调,各行“特别要严格执行二套房贷的相关监管要求”。
当日,南京全面收紧了住房公积金政策,所购住房建筑面积在144平米以上,住房贷款额度缩减为原来的50%,这也是今年以来首个调整的地方房地产 政策。
信贷转向
位于上海新江湾城的加州水郡项目,由于是美国最大地产商汉斯在上海的最大型地产项目,9月初一开盘,就成为销售明星。
即便位于上海的郊区,其均价已经达到25000元/平方米左右,刚刚拿下一套160平方米面积住宅的上海某钢企老板袁志强告诉本报记者,这是他在上海买下的第二套住宅,付了四成首付,放款银行还要其提供800万的资产证明。
“这800万的资产证明只能打个对折,作为另外60%贷款的依据,10月底,贷款批不下,购房合同就作废了。”袁志强说。
对于银行而言,楼市从3月回暖,6、7、8月井喷,银行在9月之时,已经大部分完成了今年的房贷指标,这对于四季度的楼市而言,是一个关键的市场信号。
“上半年银行是主动放贷,到8月后,审请难度就逐月加难,因此,缺少房贷的支持将是制约四季度楼市成交的主要因素。”上海一家银行信贷业务员说。
9月初,上海银监局曾公布统计显示,前8个月,上海各主要银行个人住房贷款增加556亿元,与去年同期相比多增433亿元。
另据央行上海总部11日发布的8月份上海市货币信贷数据,8月份,上海中资银行新增房贷170.2亿元,比7月份多增55.9亿元,同比更是多增了167.2亿元。其中,新建房贷款和二手房贷款分别新增99.4亿元和70.8亿元。
2009年,二、三两个季度,上海成交1129万平方米的商品住宅,比去年全年907万的成交量还高出24.5%,此前一波蓄积的刚性需求,已经大批释放出来。
成交数据亦显示了这个趋势,6月,上海楼市达到219万平方米的高峰,此后逐月下滑。9月147万平方米的成交量已跌至今年3月楼市回暖以来的,最低月成交水平,10月第一周楼市的低迷开局,成交量下滑之势依旧继续。
易居中国数据显示,过去一周（10月5-11日）,上海共推出26.85万平方米新房源,上海共成交29.49万平方米,均价14145元/平方米,上海楼市均价终于回到15000元/平方米以下。
2008地方救市策即将到期
10月10日,同在长三角的南京市,三项公积金贷款新政出炉,政策全面收紧。
三项新政包括,夫妻双方任何一方曾经办理过住房公积金贷款的职工,贷款全部结清后再次申请住房公积金贷款,贷款额度也只有50%;所购住房建筑面积在144平米以上,住房贷款额度缩减为原来的50%;个人实际整体贷款额度大大降低,系数从0.45降到0.30。
同一天,上海银监局也在下发的《关于进一步维护上海银行业良好竞争秩序的通知》中表示,针对此前上海市场出现的房产 中介以回扣、返点等形式打出利率擦边球的情况,银监局要求各行通过银行同业公会进行协调,推进形成相关同业公约或规定。
复旦大学房地产研究中心主任尹伯成告诉本报:今年开发商的收益大,不必担心资金断裂的问题,所以可以坚持住不降价。“过高房价挤出了消费性需求,而收紧政策又增加了投资风险,打压了投资性需求。”
“我认为第四季度房价将高位盘整,至于明年的走势,还要看后续政策是松绑还是继续收紧,如果继续收紧,则有可能重现2007年的低迷,成交量继续萎缩,开发商会减少供给以维持高价,更重要的是,地方政府是否会贯彻执行国土资源部严禁囤地的相关政策,二者的博弈将最终由国务院的考量来决定。”
但不论中央和地方的政策如何走向,在2008楼市低迷之时,地方出炉的楼市调控政策,条款时限即将到期。
在2008年10月22日,上海在楼市低谷期出炉房地产救市14条,其中对于大幅降低楼市交易税费的第六到第九条款:例如,个人购买超过2年的普通住房对外销售的,个人不负担营业税等,均涉及降低楼市交易税费用的条款,有效期均至2009年12月。
值得注意的是,其中第八条,凡购买自住普通住房的,住房公积金贷款最低首付比例调整至20%,对第一次购买自住普通住房的家庭,在符合条件下,每户家庭最高贷款限额为60万元。若有补充住房公积金的,每户家庭最高贷款限额为80万元。这一关键条款,时效也在2009年内。
